空前严厉!海南楼市调控“连放三大招”

发布作者:dede58.com
发布时间:2020-03-08

  [摘要] 海南省新闻办公室召开发布会,介绍了海南省委办公厅£◇££□•、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》*☆◇€⚕。

  海南省新闻办公室召开发布会,介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》◇$◇$。

  1、本地居民家庭限购两套住房◣⚕。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房%◇⚕¥⚕。

  官方的解读说:这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为,回归住房民生和居住属性,同时为防止占用过多社会公共资源,为自贸港建设提供充分的空间要素保障。

  2、推出“安居型商品住房”⚕☆•#*。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售□%⚕#&,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,是具有政策保障性质的商品住房◇$。

  3◇◣¥$◇、改革商品住房预售制度,自文件印发之日起◇⚕£⚕⚕%,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度¥⚕◇。

  此外◣£□◇,海南的“楼市新政◣☆”还提出$◇:鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房¥¥、商业¥◇◣€¥&、办公等经营性房地产或租赁住房⚕*;加快发展旅游地产、商业地产等¥☆。

  在全国各地纷纷“救开发商”、“救楼市”的情况下€◇,海南出台的&⚕☆◣“楼市新政”堪称严厉。俨然有点%⚕◇◇□“全国向右,海南向左”的意味。

  海南为什么会出台如此严厉的“楼市新政”?背后到底有什么玄机⚕•◇€?下面谈谈我的看法。

  自2018年4月,中央宣布将在海南全岛建设自贸区、自由港后#&¥☆€,海南楼市调控全面收紧。比如在海口三亚◣€*◣⚕,非户籍人口的限购条件跟一线年社保¥⚕⚕◣*。而且,还搭配了比北上广深更严厉的☆□$$“高首付+限售”政策。单机二八杠

  但在户籍人口购房上,海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房$⚕⚕◣□☆,在套数上不受限制*£,只是从第三套开始不能贷款£#••。这次#*&“楼市新政”,赌上了这个*£$£◣#“最后的漏洞”。

  此外,海南还率先在全国全面推行了“住房现售#•%*□¥”。这对于开发商来说,意味着资金成本将全面提升⚕□⚕。

  中国内地自1998年全面建立房地产市场以来,一直学习香港的做法,采取&◣□#€⚕“预售制”。也就是说◇*•⚕#,开发商可以卖楼花。只是预售的条件%⚕$◇&,近年来有提高的迹象(疫情之后□¥◣•☆,又有全面放松的趋势)。通过预售,开发商可以提前回笼资金,加快资金周转。

  海南全面推行“现房销售#⚕”之后,开发商想在海南开发项目,门槛将更高。这意味着,很多中小房企将被挤出市场。

  至于•#□⚕⚕◇“安居型商品房$⚕&£◣”,内地很多城市都在推行,海南这次是学习借鉴。但看起来力度很大,将成为海南抢人才、抢人口的利器□€◇◇£。这些房子地价成本低、总价便宜,相当于打折卖给人才和当地居民□£*£⚕&。但毫无疑问,将跟商品房形成竞争关系$¥。

  很显然,海南“楼市新政”给商品房带来的都是利空消息,而不是利好。这跟疫情之后绝大多数城市的做法,南辕北辙。

  第二€$#◇,海南为什么如此“特别”?这是因为从今年开始☆$,海南将有大利好开始兑现#◣*#◇。

  在去年12月2日%◇◣⚕€#“2019中国企业家博鳌论坛”上,海南省副省长曾表示:海南争取明年第二季度开始◇⚕□◇¥%,可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

  海南的“自贸港□⚕¥¥”可能会有哪些特殊政策,在全国改革开放格局中占有什么地位。对此,韩正副总理在去年11月曾在海南召开过一个座谈会*%,大家可以看一下新闻通稿•⚕£¥:

  也就是说•☆,海南“自由贸易港⚕□*#”纳入了国家战略,跟京津冀协同发展☆◣⚕¥、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等¥□&,都处于区域发展战略的最高规格。

  这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”,将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”,海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。

  此外%•£□¥%,关于海南自由贸易港,全国人大正在立法☆⚕☆。而无论深圳经济特区、浦东还是雄安新区,都没有在全国人大层面上立法⚕$•¥%。由此可见,海南自由贸易港的特殊性。

  因此,坊间普遍猜测#◇•$:海南很可能会成为一个*£$&“独立关税区”,有可能实施“零关税”。若如此€*£◣☆,其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。

  搞自贸区、自贸港,意味着海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙,提前调控房地产市场,就顺利成章了。

  自1988年以来€◇⚕&,海南曾三次获得最大历史机遇。第一次是1988年4月海南建省•⚕##、建特区•£□□◇,第二次是2010年建设国际旅游岛,第三次是2018年迎来的$*#“自贸区+自由港”。

  在前两次大机遇到来的时候,海南都没有管好房地产行业,都产生了房地产泡沫。其中第一次机遇的结局,是换来连片的烂尾楼;第二次机遇之后□€,海南遍地房地产⚕⚕€#,甚至为此破坏了很多海滩、岸线月以来,海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市非常低迷,甚至拖了经济发展的后腿,海南都没有动摇。

  国家之所以再次选定海南,把中国最大的自由贸易港放在这里$⚕&⚕*□,是因为海南是独立的地理单元,便于管理□□。此外,海南靠近粤港澳大湾区和东南亚,旁边有香港&⚕、新加坡两大国际金融中心,以及深圳◇*、广州两大一线城市&*。可谓兼顾内外。

  而中国在逆全球化浪潮中#□□*,也需要扛起全球化的大旗$⚕□⚕◇◣。为此,中国做了四件大事:一是&⚕#□□□“一带一路”战略◣•⚕,二是核心产业(比如金融£⚕⚕、电信、能源)全面开放和降低关税◇◇⚕¥,三是设立上海“进博会”£□◇⚕◇,第四就是设立海南自由贸易港。说白了•$•☆&,通过自身的全面开放,换取世界的全面开放□□◣◇&。

  海南虽然有很多优势,但劣势也比较明显。这个陆地面积3.54万平方公里的省$⚕◣⚕□•,只有大约1000万常住人口$◇€⚕%☆,还没有东莞的真实常住人口多,大约相当于深圳线%&⚕*。

  此外,海南经济总量比较小,2019年GDP只有5300亿元,只相当于一个比较大的地级市。海南全省参加中国内地城市GDP的排名,大概只能排在44名左右,还没有潍坊和盐城多€¥⚕#☆。

  目前,中国改革开放呈现“全面开花”的局面,比如将近三分之二的省份有了自贸区,国家级新区有19个,国家中心城市有9个◇¥%•⚕,区域发展的国家战略也有6个之多。

  因此,海南未来面临的竞争非常激烈¥$•€¥。即便有非常特殊的政策,能不能重演海南建省时的轰动效应,吸引到足够的人才,仍然有待观察。

  我之前曾撰文指出◣&:海南必须要把常住人口翻倍□¥,才能彻底改变面貌。也就是说,要吸引1000万人落户海南。

  为此,我曾为海南建言:如果海南能为1000万增量人口提供保障性住房,降低他们的居住成本&◣$◣,海南就有可能成功。

  现在,海南全面推出“安居型商品住房”,给即将到来的“自由贸易港”开了一个好头。我相信,只要海南有足够的诚意#•⚕□□,真正转变增长方式◇*#,真正立足长远◣□◇⚕¥、不在乎短期得失&⚕◣*¥☆,吸引来足够的企业和人才,那么海南这次一定可以成功€#。

  1€☆$□☆&、新政后€€,海南楼市将呈现双轨制——政策性住房增量会比较大◣◇£,主要给人才和当地中低收入居民%⚕◣*$◣;而商品房,则面向中高收入阶层、新移民。

  2、取消预售、全面推行现售◇☆□%$◇,将抬高海南楼市门槛,挤出中小开发商。大开发商将分食市场,开发成本提升,房价将全面上涨。

  3、自贸港将给海南带来增量人口$⚕、增量资金,是重大利好。即便不能像马云说的那样超过香港*•□¥•,仍然可以让海南迈出一大步,这也有利于提升海南房价。

  4、海南楼市价值将因为“自贸港”全面提升,尤其是从海口到琼海到三亚的东部岸线,没有核电站、石化⚕□、散装港口,是被刻意保留的优质资源$£□,其配套好的住房值得长线、海南或将有行政区划调整,以解决条块分割、规划冲突的问题,未来海口$€&、三亚等,都有望扩容,这将提升新纳入地区的投资价值。

  结论:海南空前严厉的楼市调控%□•⚕◇◇,有利于经济转型□□£$¥。虽然短期对楼市是利空,长线是利好。

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